Journal Issue
Share
Article

Gros plan

Author(s):
International Monetary Fund. External Relations Dept.
Published Date:
August 2006
Share
  • ShareShare
Show Summary Details

Extraction hypothécaire: impact sur l’épargne des ménages

La baisse du taux d’épargne des ménages aux États-Unis, ces dix dernières années, a coïncidé avec une forte croissance de l’extraction hypothécaire. Plusieurs analystes y voient un lien. Dans un nouveau document de travail du FMI, Vladimir Klyuev et Paul Mills étudient les causes de ces deux phénomènes pour cerner la corrélation entre l’extraction hypothécaire et la baisse du taux d’épargne, mais aussi l’impact éventuel d’une hausse des taux d’intérêt et d’un ralentissement du marché de l’immobilier sur l’épargne et la consommation des ménages.

Orientée à la baisse depuis le milieu des années 80, la tendance du taux d’épargne des ménages américains est devenue négative en 2005. En une quinzaine d’années, l’extraction hypothécaire, légèrement négative au début des années 90, est passée à près de 10 % du revenu disponible en 2005 (voir graphique ci-dessous).

Pour bien des commentateurs, l’extraction hypothécaire est une cause majeure de la chute de l’épargne. D’autres pointent du doigt les plus-values financières et immobilières qui ont permis l’enrichissement rapide des ménages, la faiblesse des taux d’intérêt qui a diminué la rémunération de l’épargne et les innovations financières qui ont réduit l’épargne de précaution destinée à lisser la consommation des ménages dans le temps. Pour ces derniers, l’extraction hypothécaire n’est qu’un moyen pratique d’accéder à des richesses accumulées pour financer la consommation ou rééquilibrer un portefeuille d’actifs. En aucun cas, ils n’y voient un facteur capable à lui seul de faire baisser le taux d’épargne.

Pourquoi se préoccuper des déterminants de l’épargne? Parce que la baisse séculaire du taux d’épargne des ménages américains a largement contribué à accroître le déficit courant des États-Unis et les déséquilibres planétaires. Après des niveaux historiquement bas, une brusque remontée du taux d’épargne risquerait d’entraîner une contraction de la demande intérieure et une récession de la plus grande économie mondiale. Il est donc impératif que les analystes comprennent bien les facteurs régissant le taux d’épargne pour anticiper au plus juste son évolution, qui aura des conséquences sur les économies américaine et mondiale.

Effets de richesse

La baisse de l’épargne des ménages a été accompagnée par l’essor de leur patrimoine et des extractions hypothécaires.

(pourcentage du revenu disponible)

Citation: 35, 15; 10.5089/9781451976717.023.A006

Sources: Haver Analytics et calculs des services du FMI.

Extraction hypothécaire

L’extraction hypothécaire est un terme générique qui désigne toutes les transactions permettant à des propriétaires d’habitation de réduire leur capital-logement: refinancer un crédit hypothécaire avec un principal plus élevé, contracter un nouvel emprunt hypothécaire ou immobilier à d’autres fins que des travaux de rénovation, ou vendre une maison reçue en héritage. À tout moment, un ménage peut décider d’extraire des liquidités de son capital immobilier ou au contraire y en réinjecter (sous forme d’apport pour le primo-accédant ou en remboursant un prêt existant pour d’autres). Le solde de ces transactions détermine le montant agrégé de l’extraction hypothécaire ressortant des tableaux de flux. Ce solde peut être positif ou négatif et varie grandement d’un pays à l’autre et dans le temps.

L’usage des fonds extraits peut également varier. D’après les enquêtes menées aux États-Unis et ailleurs, un tiers environ des fonds issus d’un crédit immobilier ou du refinancement d’un prêt hypothécaire sert à améliorer l’habitat, et ne constitue donc pas une extraction hypothécaire. Un quart environ sert à rembourser d’autres dettes et un cinquième à acquérir des actifs financiers. Les dépenses de consommation représentent moins d’un cinquième des fonds obtenus par ce biais. Ainsi donc, l’extraction hypothécaire sert peu à la consommation, mais elle aide surtout les ménages à diversifier leurs avoirs et à se désendetter en jouant sur la baisse des taux et les incitations fiscales.

Le recours à l’extraction hypothécaire est d’autant plus aisé aujourd’hui que le coût de refinancement a nettement baissé du fait de la déréglementation des dépôts et des crédits, de la concurrence accrue entre fournisseurs de prêts hypothécaires, de la titrisation des hypothèques et de l’amélioration des techniques d’évaluation de la solvabilité.

De nouveaux prêts hypothécaires sont aujourd’hui disponibles. Nécessitant moins d’apport et plus souples au niveau des remboursements, ils touchent une catégorie plus large d’emprunteurs. Mais si l’extraction hypothécaire s’est autant développée, c’est surtout parce qu’elle a été tirée par les prêts hypothécaires et immobiliers qui ont connu, du fait de leur titrisation, une croissance explosive ces dernières années. Enfin, les prêts viagers hypothécaires ou «prêts hypothécaires inversés», qui permettent à des personnes âgées propriétaires de leur logement d’extraire des liquidités de leur actif résidentiel durant leur retraite, sont devenus plus courants. L’extraction hypothécaire a autant progressé ces dernières années parce que ce capital-logement n’a jamais été aussi accessible et qu’il est aussi devenu très conséquent du fait de la rapide appréciation des prix de l’immobilier.

Encouragement de l’épargne

Si les particuliers économisent une portion de leur revenu, c’est en partie pour ne pas avoir à réduire sensiblement leur consommation le jour où ce revenu baissera — en cas de retraite ou de chômage par exemple. Lorsque la richesse des ménages augmente du fait d’une appréciation de leurs actifs, les propriétaires de logement sont plus enclins à considérer leur patrimoine suffisant et épargnent moins de ce fait. Ce besoin d’épargner peut aussi diminuer durant des périodes plus sereines — quand l’inflation baisse par exemple.

L’incitation à épargner dépend aussi des taux d’intérêt. Plus les taux sont hauts et plus l’unité économisée rapporte en termes de consommation future. L’étude montre qu’à long terme, il existe une corrélation négative entre le taux d’épargne et la situation nette des ménages (rapportés au revenu) d’une part, et une corrélation positive entre le taux d’épargne des ménages et les taux d’intérêt réel et d’inflation d’autre part. Les auteurs ont calculé que chaque dollar de richesse supplémentaire tend à réduire l’épargne annuelle des ménages d’environ 2 cents.

Malgré la croissance du patrimoine et la baisse des taux d’intérêt et d’inflation, le taux d’épargne tend à baisser au fil du temps. Cela s’explique peut-être par un recul de l’épargne de précaution induit par une déréglementation financière graduelle. Aux États-Unis, le taux d’épargne à long terme ne semble pas être affecté par l’extraction hypothécaire. Au Canada, le taux d’épargne des ménages a également baissé depuis le début des années 80. Cette diminution résulte apparemment de la croissance continue du ratio de la situation nette des ménages et de la baisse des taux d’intérêt et d’inflation. Les ménages canadiens ont toutefois investi davantage dans le logement.

Cependant, les variations de l’extraction hypothécaire permettent de mieux comprendre les variations du taux d’épargne à court terme aux États-Unis, ainsi que ses déviations passagères par rapport à la valeur implicite qui ressort de ses déterminants à long terme. Chaque fois que le ratio de l’extraction hypothécaire rapportée au revenu disponible augmente d’un point de pourcentage, le taux d’épargne baisse temporairement de 0,15 à 0,2 point.

Effets sur la consommation et l’épargne

Sachant que l’activité et les prix de l’immobilier montrent des signes d’essoufflement aux États-Unis, il paraît utile d’évaluer l’impact de cet essoufflement sur la consommation des ménages, principal élément du PIB. La baisse des plus-values sur les actifs immobiliers risque d’entraîner une chute sensible du capital–logement. Et pour ceux qui voient dans l’extraction hypothécaire une source de financement indispensable pour la consommation des ménages, un tarissement de cette source pourrait infliger un sévère coup de frein à la consommation, avec de graves conséquences pour la croissance du PIB.

Modeste reprise

Alors que les prix immobiliers ont ralenti en Australie et au Royaume-Uni, l’extraction hypothécaire a nettement baissé, mais la hausse du taux d’épargne a été modérée.

(pourcentage du revenu disponible)

Citation: 35, 15; 10.5089/9781451976717.023.A006

Sources: Haver Analytics et calculs des services du FMI.

D’après l’étude toutefois, une réduction de l’extraction hypothécaire n’aurait qu’un impact minime et de courte durée sur la consommation. Même si l’extraction hypothécaire devait retomber d’ici un an à son taux moyen à long terme (1 % du revenu disponible contre 10 % actuellement), le taux d’épargne rapporté au revenu disponible augmenterait temporairement d’environ 1½ point de pourcentage. Un effet positif plus durable serait possible en cas de ralentissement de la croissance de la richesse des ménages et de remontée des taux d’intérêt. C’est d’ailleurs ce qui s’est passé en Australie et au Royaume-Uni, où la hausse des prix de l’immobilier a considérablement ralenti (voir graphique ci-dessus). Bien que l’extraction hypothécaire ait nettement reculé durant ces périodes, le taux d’épargne ne s’est que modérément redressé dans ces deux pays.

Vladimir Klyuev, FMI, Département Hémisphère occidental, et

Paul Mills, FMI, Département des marchés de capitaux internationaux

Le document de travail n° 06/162, «Is Housing Wealth an ‘ATM’? The Relationship Between Household Wealth, Home Equity Withdrawal, and Saving Rates», de Vladimir Klyuev et Paul Mills, est disponible au prix de 15 dollars auprès du Service des publications du FMI. Pour commander, voir page 240. Le texte intégral peut aussi être consulté sur le site Internet du FMI (www.imf.org).

Other Resources Citing This Publication